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无锡市前期物业打点招标投标实行方法





无锡市住房保障和房产打点局文件

锡房规发[20133

 

 

 

对于印发《无锡市前期物业打点招标投标实行方法》的告诉

 

各区住保房管局、各物业处事企业、各房地产开辟企业及有关单元:  

为进一步标准本市前期物业打点招投标勾当,庇护招标投标当事人的正当权益,促进物业打点市场的公道竞争,我局依照国务院《物业打点条例》和住建部《前期物业打点招标投标打点暂行方法》的精神,连系我市物业打点市场现实,《无锡市前期物业打点招标投标实行方法》进行订正。现印发给你们,望认真贯彻履行。

附件:无锡市前期物业打点招标投标实行方法

 

 

O一三年八月十六日 

 

 

无锡市住房保障和房产打点局办公室   2013819印发


附件:

 

无锡市前期物业打点招标投标实行方法

 

     2012年4月1日无锡市住房保障和房产打点局宣布实行  2013年8月1日订正)

 

第一条 为了标准本市前期物业打点招标投标行动,庇护当事人的正当权益,促进物业打点市场的公道竞争,依照国务院《物业打点条例》、扶植部《前期物业打点招标投标打点暂行方法》、《江苏省物业打点条例》及《江苏省前期物业打点招标投标实行方法》等有关划定,连系本市现实情况,拟定本方法。

第二条 本办法所称的前期物业打点招标投标,是指在业主、业主大会选聘物业处事企业之前,扶植单元经过进程招投标的体例将物业区域内的衡宇、共用行动措施设备以及场地的维修、养护、秩序保护、绿化养护、情况保洁等各类处事和打点项目一次性发包,由投标人经过进程竞标承接打点的勾当。

新建物业是指还没有交付利用或者已交付利用但还没有成立业主委员会的物业。

第三条 前期物业打点招标投标应遵守公然、公道、公道和诚实信誉的原则。招、投标双方不得弄虚作假,歹意串通,侵害对方或其他投标人的正当权益。

第四条 无锡市住房保障和房产打点局(以下简称市住保房管局)是本市前期物业打点招标投标勾当的主管部门;无锡市物业打点中心(以下简称市物管中心)受市住保房管局的拜托负责本市前期物业打点招标投标勾当存案及指导工作,并成立物业处事企业参与前期物业打点招标投标勾当的诚信档案;各市(县)、区住保房管局实行本辖区内前期物业打点招标投标勾当的指导、处事和监管工作。

第五条 新建物业扶植单元应当在前期物业打点招标投标前,将划定的物业打点区域向项目地址地的市(县)、区住保房管局存案,确保一个物业打点区域只能由一家物业处事企业打点。

打点物业打点区域存案手续,须提交以下材料:

1、无锡市物业打点区域划分存案表;

2、申请单元营业执照及房地产开辟天资证书;

3、项目立项批复、公建配套批复、项目命名批复文件;

4、项目总平面图及物业打点用房设置设备摆设平面图;

5、其他须要供应的材料。

第六条 前期物业打点招标勾当分为公然招标、约请招标。

在本市市区范围内,新建室第物业扶植单元应当经过进程公然招标的体例选聘存在响应天资的物业处事企业负责前期物业打点

有以下气象之一的,经项目地址地的市(县)、区住保房管局核准,可以采取和谈体例选聘存在响应天资的物业处事企业负责前期物业打点:

(一)延续两次公然招标投标人少于3个的;

(二)统一物业打点区域内室第范围建筑面积小于三万平方米

(三)立项为非室第或在统一物业打点区域内的非室第占总建筑面积70%以上的;

(四)物业产权单一并由产权人自用的;

(五)在保密或平安等方面有出格请求的;

(六)其他国家划定或行业请求不适合采取招标体例的。

合适以上(一)、(二)、(三)、(六)款条件,采取和谈体例选聘存在响应天资的物业处事企业负责前期物业打点的,新建物业扶植单元(简称甲方)和被选聘的物业处事企业(简称乙方)应按以下尺度向无锡市物业打点协会(简称市物管协会)交纳合同保证金:物业总建筑面积不超出30万平方米部门,甲方按4/平方米、乙方按2/平方米,不足5万平方米5万平方米计较交纳保证金;总建筑面积在30万平方米以上的大型物业区域,30万平方米以内面积部门按上述尺度交纳保证金,超出30万平方米面积部门,甲方按2/平方米、乙方按1/平方米交纳保证金。

合同保证金重要用于确保标的物业前期物业打点处事质量。合同标的物业获得市级城市物业打点优良项目称号后,保证金的一半将予以返还;获得省级城市物业打点优良项目称号或者业主委员会成立并与业主委员会交接完成后,残剩保证金全额返还。

物业处事达不到合同约定的处事尺度而引发纠缠的,经项目地址区住保房管局请求,市物管协会可组织专业职员进行调和,并提出措置倡议。区住保房管局可依照市物管协会提出的措置倡议,视义务巨细和情节轻重扣除义务方必定数额的保证金,所扣除的保证金用于整改物业处事,解决抵触纠缠。

第七条 招标人应当在以下规按时限内完成前期物业打点的招标投标工作:

(一)新建现售商品房项目应当在现售开端前30日完成;

(二)预售商品房项目应当在获得《商品房预售许可证》之前完成;

(三)非出售的新建物业项目应当在正式交付利用前90日完成。

第八条 招标人可以自行组织实行招标勾当,也可拜托项目地址地的市(县)、区住保房管局代办代理招标事宜。

招标人自行组织实行招标勾当的,应当存在能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的才能,并按以下划定组建招标工作小组:

(一)招标人的法人代表(负责人)或其代办代理人必须加入招标工作小组;

(二)熟习物业打点招标业务的经济、手艺和打点职员占招标工作小组成员总数的50%以上

第九条  招标人应当依照物业打点项目标特色和须要编制前期物业打点招标文件。前期物业打点招标文件应包罗以下重要内容:

(一)招标人名称和地址,招标工作小组的接洽体例或其拜托的招标代办代理机构的接洽体例;

(二)物业根基情况,包罗物业名称,区域四至,总占高空积,总建筑面积,绿化面积,衡宇类型,衡宇幢数,套数,公建配套行动措施,重要设备行动措施,物业打点用房设置设备摆设等;

(三)物业打点前期参与的时候、处事请求,相干业主共有的途径、绿地、公共场所、公用行动措施、车位(库)、物业打点用房以及衡宇共用部位、共用行动措施设备的设置设备摆设和接收验收请求;

(四)投标人的天资与前说起投标书的编制请求;

(五)物业打点处事的内容及请求;

(六)组织诠释招标文件及实地考核物业的时候;

(七)投标书密封请求和投递的截止时候,地址及体例;

(八)开标的时候,地址,体例与法式;

(九)招标人、投标人保证金的缴纳及双方的违约义务;

(十)投标报价请求、评标尺度和评标体例,废标认定原则;

(十一)拟签定合同的重要条目;

(十二)其他招标事项的申明及法令律例划定的其他内容。

第十条 前期物业打点招标投标勾当实行存案制度,招标人应当在宣布招标公告或者发出投标约请书的10日前,提交以下材料报市物管中心存案:

(一)与物业打点有关的物业项目开辟扶植的政府批件;

(二)招标人营业执照及房地产开辟天资证书;

(三)招标告诉布告或者投标约请书;

(四)招标文件

(五)法令、律例划定的其他材料。

市物管中心发明招标有违背法令、律例划定的,应当实时责令招标人更正。

第十一条 招标人采取公然招标体例的,招标人应当在市住保房管局指定的报刊及网站宣布招标告诉布告;招标人采取约请招标体例的,应向3家以上的存在响应物业打点天资和物业打点实绩的企业发出投标约请书。招标告诉布告应包罗以下内容;

(一)招标人名称和地址,招标工作小组的接洽体例;

(二)招标物业的名称,区域四至,总占高空积,总建筑面积,绿化面积,衡宇类型,衡宇幢数等根基情况

(三)投标资格条件,报名的体例、时候、地址和克日以及投标资格预审方法等事项。

投标约请书的内容应包罗上述三款内容,并还应载明获得招标文件的时候,地址,体例和相干用度等。

第十二条 公然招标实行对投标申请人资格预审的,招标人应当在招标告诉布告中载明资格预审的条件、资格预审方法,作为对投标申请人进行资格预审的根据。

经资格预审后,公然招标的招标人应当向资格预审及格的投标申请人发出资格预审及格告诉书,告知获得招标文件的时候、地址和体例,并同时向资格预审不迭格的投标申请人告知资格预审功效。

在资格预审及格的投标申请人过量时,可以由招标人从当选择很多于5家资格预审及格的投标申请人。

第十三条 招标人在招标存案的同时,应向市物管协会缴纳招标保证金国民币拾万元整;招标人在与中标人签定前期物业处事合同并至市住保房管局存案后,可以向市物管协会提出退还招标保证金的申请。

招标文件请求由投标人缴纳投标保证金的,投标人应当缴纳;未中标人在招标人发出中标告诉书以后,可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请;中标人在与招标人签定前期物业处事合同并至市住保房管局存案后,可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请。

市物管协会在收到退还保证金申请后10日内将保证金退还申请人。

招标文件对未中标人许诺支出投标书编制抵偿金的,招标人应当支出。

第十四条 物业打点招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止时期,不得少于20日。特别情况下,由招标人申请,经项目地址地的市(县)、区住保房管局征集投标人一致同意的,可提早到很多于10日。

第十五条 招标人对已发出的招标文件进行点窜的,应在截标期日前15日,特别情况很多于10日,将点窜后的招标文件以书面情势投递投标人并报市物管中心存案。

招标人可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘,就招标文件向投标人诠释申明。诠释申明内容与招标文件内容纷歧致的,招标人应在截标期日前15日,特别情况很多于10日,以书面情势告知所有投标人并报市物管中心存案。

招标文件的点窜内容或诠释申明内容过期投递至投标人的,投标文件投递截止期日顺延。

第十六条 存在三级以上(含三级)中华国民共和国物业打点企业天资证书(以下简称物业打点企业天资证书)的本市物业处事企业,都可参与本市与其打点天资相对应的前期物业打点投标勾当。

进入本市参与物业处事的外省物业企业必须存在一级物业打点企业天资证书,本省外地企业必须存在二级以上(含二级)物业打点企业天资证书,加入投标前应当到市住保房管局打点存案手续。如遇特别情况,外省二级天资企业进入我市物业打点市场须在打点存案手续的同时做出响应的许诺。

市物管中心应成立物业处事企业诚信打点体系,为企业参与投标出具诚信记录证实。

第十七条 投标人应当依照招标文件的内容和请求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的本质性请求和条件作出响应。

投标文件应当包罗以下内容:

(一)投标函;

(二)投标人授权拜托书(法定代表人不出席招标投标勾当的适用);

(三)投标报价;

(四)企业营业执照、物业打点企业天资证书及其他招标书中指定的有用证实

(五)企业简介及事迹情况;

(六)物业处事企业的打点机构设立计划,运作流程及各项打点规章制度;

(七)物业处事职员配备计划;

(八)物业处事用房及其他物质设备设置设备摆设计划;

(九)物业处事分类尺度处事许诺;

(十)物业处事模式,包罗拟在中标后将中标项目标部门非主体、非关头性工作进行分包或聘请顾问帮助打点等;

(十一)档案材料的成立与打点;

(十二)社区文化与精神文明处事计划;

(十三)物业处事用度及其他用度收支测合计划;

(十四)愿意蒙受的有关奖罚;

(十五)招标人请求的其他内容。

第十八条 投标人应在截标期日前,将加盖投标人印章及其法定代表人印章后的投标文件密封投递招标人。招标人收到投标文件后,应出具表明签收人和签收时候的凭证,并妥为保存投标文件,在开标之前,不得启封投标文件。

投标人在截标期日前,可书面告诉招标人弥补点窜或撤回已提交的投标文件。经弥补点窜的内容为投标文件的组成部门。

投标人在截标期往后投递投标文件或者经弥补点窜的投标文件,招标人应当拒收。

第十九条 投标人在前期物业打点招标投标勾当中,享有以下权利:

(一)有权依照招标文件的请求自立投标;

(二)依照本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争;

(三)依照本企业的经营情况和天资品级,有权肯定自己的投标报价。

第二十条 开标由招标人或招投标勾当组织人主持,并约请所有投标人加入。开标时,由投标人选派代表检查投标文件密封情况,经确认后由招标工作职员当众拆封,宣读。

招标人在截标期日前收到的所有投标文件,都应在开标时当众拆封,宣读。开标进程应当记录,并存档备查。招标人可拜托公证处对开标进程进行公证。

第二十一条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上(含5人)复数。其成员由招标人代表和物业打点招投标评审专家组成。其中,招标人代表不得逾越评标委员会成员数三分之一。

物业打点投标评审专家可由招标人从市住保房管局成立的物业打点招投标评审专家库名册中采取随机抽取的体例肯定。与投标人有短长关系的,不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在开标前应当保密。

特别招标项目可以直接从专家库中肯定。

评标委员会成员及参与评标有关工作职员不得流露投标文件的评审情况。

第二十二条 评标委员会可以用书面情势,请求投标人对投标文件中寄义不明白、对同类题目表述纷歧致或者有较着文字和计较毛病的内容作须要澄清或者申明。投标人应当采取书面情势进行澄清或者申明,其澄清或者申明不得转变投标文件的本质性内容。

第二十三条 评标委员会应采取公然答辩的体例请求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或申明。

投标人参与答辩的职员应持有在有用期内的从业资格证书。

第二十四条 评标委员会应当依照招标文件肯定的评标体例和尺度,对投标文件进行评审和比力,可采取以下两种体例肯定中标人:

(一)综合评分法,以分数最高者为中标人;

(二)综合评议法,经评委有记名投票决定中标人。

本市前期物业打点招标投标勾当个别采取综合评分法。

第二十五条 经评标委员会过对折以上评委认定以下气象之一的,应作废标措置:

(一)投标文件过期投递的;

(二)投标文件没有依照招标文件的请求进行密封的;

(三)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章且没有法定代表人签章授权拜托的;

(四)投标文件载明的物业打点方针、内容、质量尺度和打点方法较着不能满足招标文件划定请求的;

(五)投标报价项目、计较、报价体例分歧适招标文件请求,影响到对投标报价评审比力的;或者同尺度的处事项目投标人以较着低于本市物业处事社会均匀本钱价竞标的;

(六)投标文件超出招标文件,附加了招标人不能接收条件的;

(七)发明投标人以别人名义投标、通同投标、以其他弄虚作假体例投标,或者以行贿手腕谋取中标的。

当进行招标项目标所有投标人被评标委员会认定为废标的,或者某一投标人被评标委员会认定为废标后使得投标人不足3个的,招标人应当从头招标。

当评标委员会没法构成过对折以上统一定见,招投标没法持续进行时,招标人应当从头招标。导致该气象显现的投标人应当承担响应义务。

第二十六条 个别项目评标勾当应在投标截止后3日内完成,重点工程项目可在7日内完成。

中标人肯定后,招标人应当实时向中标人发出中标告诉书,并同时将中标功效告诉所有投标人。对未能中标的投标人,招标人应退回其投标文件。

第二十七条 中标人应当自中标告诉书发出之日起7日内,供赐与下材料报市物管中心存案。

(一)中标人的投标文件正本;

(二)中标人的营业执照、物业打点天资证书复印件及接洽体例;

(三)公证书及中标告诉书。

市物管中心应成立中标人中标后物业打点核对机制,为行政打点部门供应须要的前期物业打点核对情况。

第二十八条招标人和中标人应当自中标告诉书发出之日起30日内,依照招标文件和中标人的投标文件签定前期物业处事合同。

招标人在与中标人签定前期物业处事合同后30日内,将合同报市住保房管局存案。

招标人与中标人应当于合同存案之前,分袂向市物管协会提交不低于拾万元的履约保证金。履约保证金于合同标的项目成立业主委员会,并与业主委员会完成交接后,予以一次性全额返还。

招标人、中标人任何一方或双方提早中断合同,或经物业打点行政主管部门和市物管中心认定,招标人、中标人任何一方或双方未依照有关政策划定及合同约定实行相干义务、任务确需扣除保证金的,招标人或者中标人一方或双方履约保证金不予返还。所扣除的保证金用于整改物业处事,解决抵触纠缠。

第二十九条 中标人应当在向市住保房管局进行合同存案后30日内,告知项目地址地的市(县)、区住保房管局,接收其监视和指导。告知材料包罗中标人的营业执照、物业打点天资证书,接洽体例,项目扶植的政府批件、中标告诉书和已存案的合齐截材料。

第三十条 在划定的时候内,因某一方缘由此导致招投标没法正常进行或肯定中标人后没法在划定的时候内签定合同的,则将义务方所交保证金用于弥补对对方酿成的经济丧失。

当经招标人、中标人双方协商同意中标人放弃中标的,应按本方法从头招标。

第三十一条 还没有交付利用的新建物业项目提早中断合同的,应在中断合同3个月前报项目地址地的市(县)、区住保房管局,并按本方法从头招标。

已交付利用的新建物业项目提早中断合同的,应在中断合同3个月前报项目地址地的市(县)、区住保房管局存案,由地址地的市(县)、区住保房管局、街道处事处指导物业业主成立业主大会和业主委员会或物业打点委员会后,由业主大会和业主委员会或物业打点委员会从头选聘物业处事企业实行物业打点。

第三十二条 前期物业打点招标进程中产生的广告代办代理信息宣布,文件编制,劳务,交通等用度均由招标人支出。

第三十三条 单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或其他须要经过进程招标投标体例选聘存在响应天资的物业处事企业实行物业打点的,可以参照本方法履行。

第三十四条 本方法由无锡市住房保障和房产打点局负责诠释。

第三十五条 江阴市、宜兴市参照本方法履行。

第三十六条 本方法自201391日起实行


关头字查问:江苏 无锡

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