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对话刘洪玉:房地产行业“从无到有” 饰演了社会经济的主要脚色


新华网/20181024


   新华网北京10月24日电(袁雅锦)更始凋谢40年以来,中国经济与社会成长履历了天翻地覆的转变,人们的生活逐步敷裕起来了。时期,房地产行业作为国民经济的支柱财产,在不竭满足与改良居民住房需求,加速助推城市化历程以及带动相干行业成长等方面阐扬着主要感化。

   作为全部历程的参与者和见证者,清华大学房地产研讨所所长刘洪玉教授近日接收新华网采访,回首了更始凋谢以来房地产行业的进退沉浮。他以为,包罗住房商品化的试点在内、中国对住房制度更始的摸索与实践已走过了38个年头,房地产行业是“从无到有”渐渐成长成为中国经济之主要脚色的。虽然磕磕碰碰一向伴随着各类争议,但房地财产在改良居民住房条件、转变城市道容、提升城市承载才能、促进城市经济成长和国民经济增加等方面的进献有目共睹,也是其他行业所没法替换的。

   早在80年月中期就聚焦住房题目研讨的刘洪玉,可谓这个行业较早的思考者之一。研讨生的学位论文,就以1985年城镇住房普查数据为根本对2000年小康住房成长方针及实在现路径进行了摸索;1989年-1991年,刘洪玉赴港进行中英土地打点制度比力研讨,为我国正在进行的土地利用制度更始供应了很多有参考价值的政策倡议;1992年,他作为专家组副组长参与了北京市基准地价查估研讨,该研讨的功效同样成为北京市拟定首个基准地价尺度的根本,指导了从1993年开端的土地出让工作;另外,刘洪玉还被北京市房地产市场打点处聘请为001号房地产估价师,参与了北京市初期的国有土地利用权出让地价评估工作。

   在随后不竭进行的住房更始和房地产市场成长进程中,刘洪玉前后参与了房地产估价体例与估价尺度、土地利用制度更始、住房制度更始、住房保障与政策性住房金融、房地产税制更始、房地产市场成长、房地产企业成长计谋等题目研讨,为政府和行业供应了很多有前瞻性的定见和倡议。固然,刘洪玉最高傲的,还是参与敦促了房地产专业教导与学术研讨的成长,使之从无到有、从弱到强,实现了与世界趋向和潮水的接轨,培养了一多量有国内视野的高素质的房地产创新人才。

   “曩昔多年房地产行业的快速成长,是全部更始凋谢以来中国经济高速增加的一个缩影。但随着中国经济迈入新常态,房地产行业也须要从蛮横发展向高质量成长去转型,不竭摸索顺应于时期的成长模式。”刘洪玉说。

   清华大学房地产研讨所所长 刘洪玉 杨力郡/摄

 

   为甚么要有“房地产”?

   40年前的更始凋谢之初,或许无人会想到,今天的“房地产”能成为国民生活中最高频的热门话题,它与老苍生的住房花费、家庭资产乃至生活体例慎密密切相干。

   有一组数字或许能够申明,我们为甚么要成长“房地产”:1978年的中国,国民生产总值仅为3678.7亿元,那时有1.7亿人在城市,而7.9亿人在农村,人均居住面积是今天难以想象的3.6平方米,缺房户达869万户。

   若何解决“住”,固然是社会民生的焦点内容之一。但在刘洪玉看来,从打算经济向市场经济的更始须要实实在在的新增加点,而住房正是在这样的成长契机下迈入商品化市场,并在国民经济成长进程中饰演了愈来愈主要的脚色。

   据刘洪玉回想1998年深化住房制度更始的时期布景,一是受外部的亚洲金融危机影响,国家亟需抖擞经济;二是内部的经济成长需求,更始凋谢后要寻求能消化产能、缔造大批待业机缘且不依托于入口的国民经济增加点。久远来看,房改要解决的是多重方针,“遏制福利分房,实现住房的分派货币化和供应市场化,是一项促进经济成长和社会公道的综合性更始。”

   以1998年的房改成分界限,中国房地产行业的成长步入了快车道,开启了一系列以“住”为焦点并延长至社会经济各个方面的快速成长。

   土地制度与居住尺度的演变

   在正式房改之前,与土地及房地产相干的试点就已产生在更始铺凋谢的前沿阵地广东、海南等地域,而且“步子迈得很大”。据体味,中国初度以公然拍卖的体例有偿出让国有土地利用权就是在1987年的深圳,那时的深圳经济特区房地产公司以525万元赢得中国“第一拍”。

   让刘洪玉印象深入的是,昔时由于几近不存在房地产市场,也无土地市场之说,所以初期土地出让价钱简直定,是一项很是存在挑衅性的工作。在用市场比力法肯定土地价钱时,大师只能去解放前的市场上,去国外或境外的市场上去找可比案例。北京那时还专门成立了地价审核专家小组,约请了部门社会专业人士,参与土地出让价钱的审定工作,确保了土地出让价钱公道公道客观,进步了价钱肯定进程的透明度。

   若是说土地制度与“屋子在哪里盖”相互关注,那么,居民室第尺度则决定了“屋子该建成甚么样”。

   刘洪玉用一个很是典范的案例,来申明昔时国民在“住”这项需求上有何等孔殷。1984年他到上海练习时,发明有人晚上睡觉身子在屋内,腿却伸到了门外;1986年到江南城市调研时,参观过三代人同居一室的居住情况,小孩和怙恃分睡高低铺,其他家庭成员则打地铺。“分得开住得下,是根基的文明住房尺度,孩子与怙恃、异性后代应当公道分室。但在那时来讲,实现难度太大了。住房的成套率也低于50%。”刘洪玉说。

   他深感传统福利分房制度的短处,就是大师都“等靠要”,住房供应量远远小于住房需求的增加。缘由在于,一方面,国家投入住房扶植的资金严重不足;另外一方面,分房只是少部门的福利,苦乐不均严重,大部门居民没法实现住有所居的梦想。

   住房的市场化更始,刺激了住房花费和住房资金的良性循环。“80年月更始住房制度以来,重要一个引领的方针就是想方法增加小我住房花费支出的份额,不能总是‘等靠要’,要吸引市场气力参与住房供应。”材料显示,1980年城镇人均住房建筑面积只有7.18平方米,1991年国家统计局会同12个部委拟定的“全国小康水平监测尺度”中,城镇人均住房利用面积的方针值为12平方米(约相当于建筑面积16平方米),而国家统计局的最新统计数据显示,2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平方米。在快速城镇化的布景下,城镇居民住房水平的敏捷进步,住房市场化更始功不成没。

   快速成长的得与失

   “据统计,1949-1979年的30年中,全国城镇累计新建室第建筑面积6.2亿平方米;此刻城镇年均完工室第建筑面积约10亿平方米,差未几相当于1979年城镇住房的整体存量。”刘洪玉不禁感伤道。

   中国房地产市场从零成长至2017年一年全国房地产开辟投资濒临11万亿元的体量(由国家统计局供应数据),对国家的经济增加、财政收入、社会待业都起着举足轻重的影响。而在这个进程中,中国的城市扶植更新换代,很多人解决了住房题目,充实改良了吃穿住行的生活面容。

   基于生齿还在延续增加,城镇化又远未完成,人均住房面积与品德仍有提升空间等缘由,业内展望,在未来可见的很长一段时候内,房地产仍将是国民经济的主要财产。固然,曩昔多年的快速成长也让这个行业面临诸多待解决的抵触,包罗备受诟病的高房价、租赁市场成长缓慢、房企高杠杆成长模式的不成延续等等。

   “房地产这个行业可以说是赤手起身,靠着制度设计给它缔造了很多成长机缘,为国家、小我或家庭缔造了大批财产,给社会做出很多进献。”刘洪玉一分为二地谈道,“但很多地方的经济增加、城市成长和财政收支愈来愈依托房地产市场,房地产市场的造富效应吸引了过量的资本参与、对其他行业构成了明显的挤出效应,高地价高房价不但带来了很多风险隐患、也推高了经济运行的整体本钱、削弱了城市成长的竞争力。”

   深切更始就是高质量成长

   刘洪玉以为,更始凋谢时期下房地产行业的高速度成长有目共睹,但在经济新常态时期,更须要的是可延续的高质量成长。

   “曩昔在宏观经济成长碰着坚苦的关头节点上,总是习惯性地把刺激房地产市场看成摆脱危机的手腕,更多关注的是其经济增加策划机的感化,常常轻忽其影响主要民生福祉的一面。”刘洪玉直言,“地方政府土地储蓄、房地产企业购买土地进行房地产开辟,都是基于未来房价延续快速上涨的预期,显现了面粉比面包贵的情况。此刻房价持续上涨面临着政策、市场等多方面的压力,跌价预期开端弱化,开辟商就不知道该怎样做了。”他以为,房企必须转变商业逻辑,摸索在新经济情况下的保存模式。

   另外一深切更始的标的目标,是在“房住不炒”理念指导下的住房制度完善,包罗增加对中低收入家庭初度获得根基住房的撑持、成长住房租赁市场等,以及对住房市场行动的标准和治理,表现出重塑住房制度的决心。“成长租赁市场能促进住房花费,增加住房更新革新投资,成长机构化专业化租赁处事企业,进献国民经济成长,也是国内住房花费成长的一个趋向。”刘洪玉以为,应从完善住房制度的角度看成长住房租赁市场的主要意义,为居民供应一个无差另外进行住房租买选择制度和市场情况。

   刘洪玉观察以为,在今天这个物质条件不竭丰富的时期,90后、00后愈来愈不在乎自己是不是存在住房所有权,而是愈来愈关怀住房品德和居住情况。今朝国内住房租赁市场普遍存在标准水平低、租户权益庇护不够、租住家庭普遍缺少平安感等题目,刘洪玉倡议要加速住房租赁市场立法。

   “成长租赁市场,是住房制度深切更始、持续完善很是主要的一个方面。”刘洪玉说。


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